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經紀業:太平洋房屋-詠騰不動產有限公司
營業員字號:101登字第191936號
2023/12/08閱讀時間約 4 分鐘

國土計畫土地使用管制的主要基本原則

一、保障既有合法權利,允許土地使用:合法建築物、設施不受影響,可以繼續使用;原本區域計畫法編定的建築用地,未來還是可以申請建築。

二、配合地方管制需要,研訂因地制宜土地使用規定:除了中央訂定全國一致性管制規則,地方政府也可以透過法定計畫檢討,訂定因地制宜土地使用管制規則,因應地方發展需求。

三、依據法定權責分工,訂定土地使用管制為限:國土計畫法不會取代其他部會(例如農業、產業)法令,依其他法令該有的權利不會因為國土計畫而消失。(管制架構看這裡國土計畫法開始管制後,鄉村區的農地還可以蓋房子嗎?)

 

基於上述基本原則,底下臚列幾種大家最關心的態樣,說明實施管制後的權益會有如何的影響:

 

一、合法工廠被劃設為國土保育地區後,會被拆除?未來不得再擴大?

答:不會。

(一)國土保育地區內既有土地使用已合法之工廠(例如位於丁種建築用地或特定目的事業用地),均得維持原來合法使用,不會被拆除。

(二)考量國土保育地區之環境敏感性質,位於合法用地上之合法工廠,未來將鼓勵轉型為住商或觀光遊憩等污染性較低之土地使用。

 

二、被劃成農業發展地區後,永遠只能從事農業使用?

答:不是。

(一)研擬中的國土計畫土地使用管制規則容許使用情形草案規劃,農業發展地區可以從事農業產、製、儲、銷、休閒農業、農村再生、公共設施或公用事業等相關土地使用。

(二)配合直轄市、縣(市)政府施政方向,未來如有城鄉發展需求,亦可透過直轄市、縣(市)國土計畫每5年通盤檢討機制,或辦理鄉村地區整體規劃,調整國土功能分區為農業發展地區第4類或城鄉發展地區,以提供居住、產業等多元發展利用。

 

三、國土計畫實施後,都市計畫內的住宅區、商業區等可發展用地會不會受到影響?

答:不會。

依照國土計畫法第23條第2項但書的規定,國土計畫實施後,原屬都市計畫範圍之土地,仍依都市計畫法及相關規定進行管制。

 

四、都市計畫農業區如果被劃設為農業發展地區第5類,會有什麼影響?

答:依都市計畫法管制,但很難變更分區

(一)依照「全國國土計畫」第9章土地使用指導原則,都市計畫農業區如果被劃設為農業發展地區第5類,仍依都市計畫法及相關規定進行管制,不因劃入農5而有其他管制規定。

(二)惟後續如需檢討變更為農業區以外之土地使用分區(例如住宅區等),應先調整國土功能分區為城鄉發展地區第1類後,始得辦理都市計畫使用分區檢討變更作業。

 

五、我家位在原本區域計畫法編定的甲種、乙種、丙種、丁種建築用地,未來可以做哪些使用?

答:維持原來之編定及使用

(一)依據「全國國土計畫」第9章土地使用指導原則,原依區域計畫法編定之可建築用地,經直轄市、縣(市)主管機關及農業主管機關認定不妨礙國土保育及農業生產環境者,得繼續編定為可建築用地。

(二)為了保障既有可建築用地之合法使用權益,依原區域計畫法編定之甲種、乙種、丙種建築用地範圍內,未來原則無須向國土計畫主管機關申請,即可從事住宅、零售設施(特種零售設施除外)、辦公處所、營業處所(特種服務設施除外)、餐飲設施等一般生活所需之土地使用。(但還是要符合其他法令如建築法令或申請建築執照)

(三)至於原依區域計畫法編定之丁種建築用地,原則仍得於原用地範圍內從事低汙染工業使用,亦可經過申請程序後,從事前述住、商相關土地使用。

 

六、我家位在原本區域計畫法編定的甲種、乙種、丙種、丁種建築用地,未來的建蔽率跟容積率會受到影響嗎?

答:不會。

原依區域計畫法編定之甲種、乙種、丙種、丁種建築用地,均以維持原使用強度上限規定(例如甲建維持建蔽率 60%、容積率 240%)為原則,降低制度轉換衝擊。

 

七、民眾所有土地如果不符合國土計畫之容許使用情形,是否可以繼續使用?

答:得維持原來的使用,但不得增、改或重建,依據國土計畫法第32條1項規定,屬於區域計畫實施前(僅限原住民族土地)或原合法之建築物、設施不符合國土計畫容許使用情形者,得維持原來之合法使用,並得以修繕;但如有增建、改建、重建等需求時,則應依照國土計畫土地使用管制規則規定辦理。

 

結論

在國土計畫法開始管制後,不影響土地所有人既有合法權益,但地主使用時還是必須符合其他法令原本的規定,例如符合建築法或農舍興建法令,至於未能符合國土計畫法的使用,只能維持現況使用,不能再增建、改建、重建,否則會有比以前更重的罰鍰及斷水、斷電、命拆除等措施,以真正落實國土永續發展。