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經紀業:太平洋房屋-詠騰不動產有限公司
營業員字號:101登字第191936號

經濟日報 康堃皇
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若工廠用地已不敷使用,而鄰地都是農地,要如何解套?本報採訪專家後,發覺若找到有經驗的公司,問題不難解決,不僅可以滿足工廠擴廠需求,而且可以將農地變更為工業用地,創造大幅利潤,等於是將黃土變黃金,而且擴廠不只一次,可持續擴廠兩次或更多次,善用這些方法,將成為大贏家。而工廠買毗鄰農地擴廠,都可適用。

不論都市土地或非都市土地都有兩個階段,第一個階段是核准擴廠計畫,第二個階段是用地變更;都市土地核准擴廠計畫很嚴格但比較快,其用地變更時間比較長,非都市土地核准擴廠計畫程序比較繁瑣且時間比較久,但其用地變更時間比較短。

一、都市土地擴廠:

依據內政部營建署所訂「都市計畫工業區毗鄰土地變更處理原則」第二條規定:「本原則適用對象,以原都市計畫工業區毗鄰土地確無工業區可供擴建,且其申請變更為工業區之用途,應與原有廠地相關。

又依據第三條規定:「申請人每次申請變更之土地總面積不得超過五公頃及原有廠地面積之一點五倍,並自領得使用執照之日起三年後,始得再依本原則規定申請變更。但經經濟部同意者,不在此限。」

另規定:申請變更之土地,必須與原有工業區廠地相毗鄰,地形完整銜接,且無破壞水土保持之虞,以利整體規劃、開發。但為合併計算寬度不超過十公尺之都市計畫道路用地、既成道路或水路分隔,且可與原廠地合併供一生產單元完整使用者,不在此限。

二、非都市土地擴廠:

非都市土地擴廠最常碰到的難題是,特定農業區的農地無法擴廠。

依據經濟部所訂:「興辦工業人使用毗連非都市土地擴展計畫申請審查辦法」第五條規定「興辦工業人因擴展工業需使用毗連非都市土地者,應符合下列各款條件:

一、原廠及擴展工業均屬低污染事業。

二、原廠土地已領有工廠登記證明文件,且確有擴廠需要。

三、原廠土地符合土地使用分區或編定使用地類別。

四、申請變更編定總面積不得超過原廠土地總面積之一點五倍。但申請變更編定總面積未超過零點五公頃者,不在此限。

五、原廠土地及申請變更編定土地總面積合計不得超過十公頃。

六、規劃變更土地總面積百分之十之土地作為綠地。

七、未妨礙鄰近道路、農田灌溉排水及農路系統。

八、廢污水排放應與農業灌溉排水系統做分流規劃。

九、確有合理使用毗連非都市土地之必要。

十、申請使用毗連非都市土地辦理變更編定以二次為限。

十一、擴展土地屬經濟部公告之嚴重地層下陷地區者,應依水利法施行細則第四十六條第一項規定辦理或取得合法水源證明。

十二、非屬其他法令規定禁止使用。

十三、擴展設置屬營運總部者,應取得經經濟部核發之營運總部認定函。

前項第一款所稱低污染事業,由直轄市、縣(市)主管機關依附表認定之。

第一項第六款綠地之配置,應以區隔使用不相容之相鄰土地為原則。

第一項第九款所稱合理使用毗連非都市土地之必要,應考量擴展工業之產業特性、原料、產品、機器設備之型態與數量或原廠與毗連非都市土地之單位產值與產量,予以衡酌必要擴展面積及可留設空地。」

法令變動速度很快,建議應把握機會,儘快提出申請。